La gran noticia de este mes es que Bank of America ha lanzado un nuevo programa sin pago inicial ( 0% down payment), sin seguro hipotecario privado (PMI) ni costos de cierre (closing cost) para compradores de vivienda por primera vez. Se llama “The Community Affordable Loan Solution” (“La solución de préstamos comunitarios accesibles)
El plan de prueba se está implementando en las siguienrtes localidades Charlotte, Dallas, Detroit, Los Ángeles y Miami. Dirigido a barrios predominantemente minoritarios en esas ciudades.
El programa tampoco requiere un puntaje de crédito mínimo ( credit score), y la elegibilidad se enfoca en cambio en el sólido historial de pagos de alquiler y facturas mensuales regulares del prestatario, como servicios públicos y teléfono. Antes de presentar la solicitud, los compradores deben terminar un curso de certificación para compradores de vivienda (homebuyer certification course) que los asesore sobre las responsabilidades de propiedad y otras consideraciones.
¿Por qué?
El programa de Bank of America tiene como objetivo abordar un desafío continuo para el mercado inmobiliario de EE. UU.: la lucha de los estadounidenses negros e hispanos para ser propietarios de una vivienda. Si bien casi las tres cuartas partes de los estadounidenses blancos eran dueños de sus viviendas durante el segundo trimestre de 2022, menos de la mitad de los estadounidenses negros e hispanos eran propietarios de viviendas, según la Oficina del Censo de EE. UU.
El objetivo principal es reducir las barreras para la compra de la vivienda para compradores en comunidades que luchan contra los préstamos institucionales que a menudo favorecen a los prestatarios blancos.
Los propietarios blancos fue del 72,1 % en 2020, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en comparación con el 51,1 % de los propietarios hispanos y el 43,4 % son propietarios negros.
Encima, según un informe reciente de LendingTree, la tasa de negacion a los solicitantes negros de hipoteca es doble que del grupo general.
El plan de Bank of America se suma a su programa de $15 mil millones que ofrece asistencia para los costos de cierre y el pago inicial a compradores de bajos ingresos y otra iniciativa para compradores de ingresos bajos y bajos a moderados hasta mediados de 2027.
Todo esto es lo que vemos en las publicidades o artículos de todas las noticias. Cuando me enteré por primera vez de este programa de préstamo, estaba sorprendida, ¿realmente es tan bueno? He estado esperando ver más informacion sobre este » difícil de creer» programa, pero parece que no hay más detalles al respecto para el público, supongo que la razón es que depende del área para la que esté solicitando y también de su situación financiera personal.
Aquí hay algunos aspectos destacados que hemos endedido hasta ahora de las noticias y la publicidad:
Puntos claves
* Se llama la solución de préstamos comunitarios accesibles.
* No es solo para negros e hispanoamericanos, el program está abierto para todos
* 0% de pago inicial ( 0% down payment)
* $0 costos de cierre ( $0 closing cost)
* Sin PMI (esto generalmente se requiere para un pago inicial de menos del 20%)
* Sin puntaje de crédito mínimo ( 0 minimum credit score)
* Uso el historial de alquiler, facturas de servicios públicos, facturas de teléfono, etc. para estudiar la capacidad de pago
* Solo para compradores de vivienda por primera vez (su nombre no figura en el título durante 3 años)
* Disponible en Charlotte, Dallas, Detroit, Los Ángeles y Miami
* Enfocado en sus ingresos y la ubicación de la casa
* Solo para residencia principal
Creo que la intención de este programa es buena, pero como todos sabemos acerca de las instituciones financieras, nada es gratis.
Aquí les dejo algunos puntos para que tenga en cuenta si estan considerando en aplicar este programa de hipoteca.
Tasa de interés: Este programa seguramente tiene una tasa de interés más alta porque el riesgo es mayor para la compañía prestamista. Asegúrese de comparar con otros prestamistas y bancos, descubra cuánto más está pagando por este programa y si vale la pena.
Términos del préstamo: Pregunte sobre el programa de préstamo de tasa fija o ARM (hipoteca de tasa ajustable) y el plazo del préstamo. 30 años o 40 años.
¿Cuándo se puede refinanciar o vender la casa? ¿Cuánto tiempo tiene que quedarse con este programa de préstamo? Pregunte cuál es el número mínimo de años que tiene que permanecer en esta casa.
Valor neto de la vivienda. Un pago inicial del 0% significa que tiene $0 de valor neto en la casa. Si desea vender la casa ya que está acumulando su valor neto desde $0, es posible que deba permanecer más tiempo en la casa para obtener un mayor valor neto o tendrá que poner dinero de su bolsillo para los costos de venta. Además, si el precio de la vivienda baja, tendrá un valor neto negativo, lo que significa que su deuda será mayor que el valor neto de su vivienda.
DTI (indice entre la Deuda e Ingresos) **. No especificaron el DTI requerido, tal vez depende de la zona y la ciudad localidad de la vivienda. Supongo que el rango puede estar alrededor del 43% al 50%.
Precio de la vivienda. A algunos expertos les preocupa que este programa esté dirigido predominantemente a vecindarios minoritarios en Charlotte, Dallas, Detroit, Los Ángeles y Miami. ¿Podría esto hacer que el precio de la vivienda en estas áreas comience a subir nuevamente? En este momento la tasa de interes sigue en alza, y el precio de las propiedades empezaron a acomodar hacia abajo. Tenga ciudado de no comprar sobreprecio.
2008 de nuevo? ¿Prestar dinero a aquellos que no pueden pagar OTRA VEZ?
Los críticos del programa señalan que podría ser contraproducente y potencialmente dañar a las comunidades que al principio era para hacer el bien.
Una vez que se lanzó el programa, mucha gente recuerda la crisis de la vivienda de 2008. ¿Estamos prestando dinero a personas que no pueden pagarlo de nuevo? La crisis de la vivienda de 2008, que fue impulsada en gran medida por préstamos riesgosos a compradores no calificados, muchos de ellos tuvieron que dejar de pagar las hipotecas porque no pudieron pudieron pagar.
Debido a que no hay pago inicial, costo de cierre es gratis, no requiere el puntaje de crédito mínimo, tampoco paga el seguro contra la hipoteca, todos los gastos gratuitos se sumarán a la tasa de interés, los defensores temen que las tasas de interés más altas estén llevando a los compradores desventajosos al fracaso de nuevo.
¿Quién debería considerar este programa de préstamo?
Aun que los que dicen los expertos tienen sus razones, igualmente pienso que este programa le sirven a las personas indicadas. Tals como:
Personas que ya han estado ahorrando para el pago inicial y otros costos, pero no pueden ganar contra la carrera de suba de precios de la vivienda.
Personas que tienen trabajos e ingresos estables. Y su DTI (deuda contra ingresos) es inferior al 50%.
Personas que han estado pagando el alquiler y las facturas a tiempo, y el monto del alquiler es casi tanto como el pago mensual de una hipoteca. Y es financieramente responsable.
Creo que si ha estado tratando de comprar una casa y no pudo cumplir con la pauta de préstamo convencional. Tienes un trabajo estable e ingresos. Eres económicamente responsable y en tu área, tu alquiler sigue subiendo. Haga una cita para hablar con la agente especia del Bank of America. Cuando vaya a la cita, no se olviden de los puntos que he mencionado antes. Una vez que tengan todas las informaciones, puede sentarse a pensar y considerar si es viable.
No estoy afiliado a Bank of America, no trabajo, o tengo a alguien que conozco trabajando en Bank of America. Mi más sincera intención es ayudar a todos a conseguir la casa de sus sueños. Tal vez esta podría ser tu oportunidad.
Bank of America dice que no verificará su puntaje de crédito, pero verificará su historial de alquiler y pago de facturas. Dicen que ayudarán con el pago inicial y los costos de cierre, todos sabemos que todos los “gratis” en realidad se incorporarán a la tasa de interés. Y sé que el banco quiere asegurarse de que tengan suficientes ingresos para pagarla hipoteca y los gastos para vivir, así que creo que sus ingresos y la estabilidad laboral serán las cosas más importantes para ellos. En este casoi, mantenga su DTI lo más bajo posible, para que tenga más posibilidades de obtener una aprobación previa.
Si ha estado con Bank of America y desea compartir su experiencia, envíeme un mensaje y lo publicaré para ayudar a otras personas y asegúrese de indicar su ubicacion asi podemos saber la diferencia en cuanto a los requisitos si cambia segun la localidad.
Buena suerte a todos, nos vemos la próxima vez.
**¿Qué es DTI ?
Esta es la relación entre sus deudas totales mensuales y sus ingresos brutos. Las deudas totales incluyen la hipoteca, el préstamo del automóvil, la tarjeta de crédito, el préstamo estudiantil y cualquier otra cosa que requiere pagos mensuales constantes.
El ingreso bruto es su ingreso antes de que se deduzcan los impuestos y otras deducciones.
Es mejor tener un DTI menos de 50% . porque después de todas las deudas mensuales recurrentes, todavía tiene que pagar los gastos de subsistencia, como facturas de servicios públicos, facturas de teléfono, comidas, etc.
Con un DTI de más del 50 %, no van a poder ahorrar o tener reserva para cualquier otro gasto inesperado, también recuerde que ahora que la inflación está presente, el costo de vida es cada vez más alto. Necesitamos estar preparado financieramente para enfrentar el costo adicional. .
