Cuando compra una casa, el primer número que le preocupa es el precio de la casa, pero la tasa de interés también es crucial si necesita pedir dinero prestado para comprar una casa. Si puede obtener una mejor tasa de interés, en realidad le ahorrará mucho dinero. ¿Cómo obtener una mejor tasa de interés? ¿Cómo puede prepararse para comprar una casa?
La tasa de interés de la hipoteca se compone de muchos factores, tales como el tipo de hipoteca, la ubicación de la propiedad, el monto del préstamo, el porcentaje del pago inicial (downpayment), el plazo del préstamo, la calificación crediticia (credit score), el tipo de propiedad y el punto de uso y descuento. Según cada una de las condiciones y situaciones del solicitante, lo más probable es que la tasa de interes no sea la misma.
De todos los factores que impactan en la tasa de interés, ¿cuántos son los que puedes mejorar? Si puede mejorar estos factores antes de solicitar el préstamo, seguramente que puede obtener una mejor tasa de interés hipotecaria que otros que no están preparados. Aquí le ofrecemos algunos puntos que debe considerar.
Mantener un buen puntaje de crédito
Credit Score, el puntaje de crédito. Deben tener mucho cuidado con su puntaje de crédito. Cuando solicita un préstamo, lo primero que hará su oficial de préstamos es obtener su informe de crédito (credit report). Este informe de crédito contiene sus puntajes de crédito de tres agencias de crédito (Experian, TransUnion y Equifax).
Su puntaje crediticio les brinda a los prestamistas una idea de cómo Ud. maneja sus deudas, y ellos usan esta información para predecir Ud. cómo manejara su hipoteca en el futuro.
Clasificación Rangos de puntuación FICO®
Excepcional 800-850
Muy bueno 740-799
Bueno 670-739
Justo 580-669
Pobre 300-579
Tener un puntaje crediticio alto significa que Ud. es responsable con sus finanzas y deudas, y eso se traduce en que Ud. va a pagar su préstamo a tiempo y en forma según lo acordado. Los prestamistas generalmente premian a los buenos prestatarios con una tasa de intereses mas bajo, ya que no es un riesgo de inversión para los prestamistas.
Es cierto que no necesitas ahorrar hasta el 20% del precio de la casa para comprar tu casa, pero también es cierto, si pones más dinero en un pago inicial, tendrás una mejor tasa de interés.
El pago inicial es importante
Primero, tiene que ver con LTV, la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad. Una relación préstamo-valor (LTV) mide el tamaño de su hipoteca en relación con el valor de su propiedad. Los prestamistas usan su relación LTV para determinar su tasa de interés, pago mensual y cuánto puede pedir prestado.
Cualquier valor superior al 80% se considera un LTV alto y se requiere para pagar el PMI (seguro hipotecario privado).
Un préstamo de «LTV bajo» significa que está pidiendo prestado menos dinero y al mismo tiempo invirtiendo más efectivo en la casa que está comprando. Los prestamistas ven eso como una ventaja y, por lo general, calificará para una tasa de interés más baja porque se considera que tiene menos riesgo de dejar pagar el préstamo.
En segundo lugar, debe tener cuidado si coloca un pago inicial más bajo, el monto de su préstamo excederá los límites de préstamo convencionales (para el año 2023 es de $ 726.200) y se clasificará como Préstamo Jumbo, que para los prestamistas significa más riesgo, generalmente conlleva una tasa de interés más alta también.
Mantenga sus deudas lo más bajas posible
El otro número que los prestamistas prestan mucha atención es el DTI (el índice entre la Deuda e Ingresos). Este es el porcentaje entre sus deudas mensuales totales y su ingreso bruto mensual. Esto determina la aprobación de su préstamo y la tasa de interés.
Las deudas mensuales totales se determinan sumando los pagos de deuda mensuales normales y recurrentes, como los costos mensuales de vivienda, pagos de automóviles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, pagos de préstamos personales, préstamos estudiantiles, manutención de niños, pensión alimenticia y otras cosas.
Se considera que un buen DTI está por debajo del 36 %, pero en general, los prestatarios pueden calificar una hipoteca con DTI de hasta el 43 %, y la tasa de interés puede variar de acuerdo con la relación DTI.
Si un prestatario tiene un ingreso bruto mensual de $8,000, un buen DTI (36%) será de $2,880 como deuda mensual total. Si Calculamos el DTI que esa de 43%, eso significa que a la mayoría de los prestamistas no les gustará que sus deudas mensuales totales excedan los $3,440. Si sus otras deudas mensuales recurrentes son de $900, esto significa que su costo mensual de vivienda no debería superar los $2,540 ($3,440 – $900= $ 2,540)
¿Cómo reducir su relación DTI? Pagando su tarjeta de crédito y reduciendo deudas.
Cuando esté considerando comprar una casa, comience por reducir sus deudas tanto como pueda, tales como pagando el préstamo de su automóvil o reduciendo el monto de su préstamo estudiantil.
Los términos del préstamo
El plazo de su préstamo es el período de tiempo que tiene para pagar su hipoteca. En general, los plazos de préstamo más cortos tienen tasas de interés más bajas, al mismo tiempo también significa pagos mensuales más altos.
Los plazos de los préstamos pueden variar de 10 a 30 años, siendo los períodos de 15, 20 y 30 años los más comunes.
Cualquier plazo de préstamo de menos de 30 años, generalmente tiene tasas hipotecarias más bajas porque son menos riesgosas para el prestamista.
Otra opción importante para considerar es entre hipotecas de tasa fija (fixed-ratet) y tasa ajustable (adjustable-rate).
Para las hipotecas de tasa fija, las tasas de interés son fijas durante la vigencia del préstamo. Y las hipotecas de tasa ajustable solo se fijan por una cierta cantidad de tiempo (típicamente 5, 7 o 10 años). Después de eso, la tasa fluctúa anualmente en función de la tasa de interés del mercado.
Las hipotecas de tasa ajustable pueden ofrecer tasas de interés más bajas por adelantado. Pero las hipotecas de tasa fija ofrecen más estabilidad en el tiempo.
Un factor importante a tener en cuenta es cuánto tiempo planea quedarse en su casa. Para aquellos que planean quedarse a largo plazo en una casa nueva, las hipotecas de tasa fija pueden ser la mejor opción.
Sin embargo, si no planea permanecer en su nueva casa por más de tres a 10 años, una hipoteca de tasa ajustable puede ofrecerle una mejor oferta.
El mejor plazo de préstamo depende de su situación y objetivos específicos, así que asegúrese de tener en cuenta lo que es importante para usted al elegir una hipoteca.
Comprar Puntos Hipotecarios
El otro recurso para bajar la tasa de interés es comprar puntos hipotecarios (Buying mortgage points) cuando solicita un préstamo, también conocidos como puntos de descuento (discount points), que es una forma alternativa de reducir la tasa de interés de su hipoteca.
Los puntos hipotecarios son tarifas que paga directamente a su prestamista a cambio de una tasa de interés reducida en su préstamo hipotecario. No hay una cantidad fija de cuánto un punto de descuento reducirá la tarifa. El efecto de un punto de descuento varía según el prestamista, el tipo de préstamo y las tasas vigentes, ya que las tasas hipotecarias fluctúan diariamente, por lo que tiene sentido darse una vuelta.
Antes de comprar puntos, debe hacer cálculos para determinar el punto de equilibrio: la cantidad de meses que le tomará para compensar el costo que paga por los puntos hipotecarios. Si el tiempo hasta llegar el punto de equilibrio es más largo de lo que planea ser propietario de su casa, entonces no valga la pena comprar puntos hipotecarios.
¿Cómo se obtiene el número de meses? Al dividir el costo del punto ($ 8,000) por el costo mensual ($ 114), determina cuántos meses le tomaría compensar el costo de comprar el punto.
Por ejemplo, si el costo de punto es de $8,000, y el costo mensual es $114, su punto de equilibrio seria unos 70 meses o casi seis años.
Si planeó quedarse en la casa durante seis años, alcanzaría el punto de equilibrio y, por más tiempo, ahorraría dinero. Pero si se mudara antes de esa fecha, habría perdido dinero comprando puntos.
Tipo de propiedad y uso
Su tasa de interés también puede verse afectada por el tipo de propiedad (casa unifamiliar o condominio) y su ubicación. También si es su residencia principal o propiedad de inversión. Por lo general, la propiedad de inversión tiene una tasa de interés más alta que la residencia principal.
Ultimo Consejo
Si comprarse una casa es tu plan cercano, desde ya puede empezar a prepararse siguiendo los puntos mencionados anteriormente. Mantener un buen puntaje crediticio y mantener sus deudas al mínimo, demostrando así a los prestamistas que sea una persona responsable con sus finanzas, eso le ayudara mucho para calificar una hipoteca y tener mejor tasa de interés.
Y por el ultimo, cuando esté por comprar una casa o en el proceso de cerrar un acuerdo de compra, por favor no solicite nuevas tarjetas de crédito, ni nuevos préstamos para automóviles, y no haga compras grandes, porque todo eso cambiará su relación de deuda e ingreso (DTI), y esto afectará su capacidad de pago mensual, el monto de su préstamo y también su tasa de interés. Si estos números cambian durante el proceso de la compra de la propiedad, tu solicitud de la hipoteca puede estar en peligro.
