Ultima actualización: Dec. 17, 2022
El préstamo FHA es un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y emitido por un banco u otro prestamista aprobado por la agencia de la FHA.
El préstamo FHA requiere puntajes de crédito y pagos iniciales mínimos más bajos que los préstamos convencionales. Eso significa que es posible que pueda obtener un préstamo FHA con puntajes de crédito más bajos, con deudas o incluso con una bancarrota u otro problema financiero en su historial de crédito. El préstamo de la FHA es muy popular entre los compradores de vivienda por primera vez.
Características generales del préstamos FHA
Puntaje de crédito (Credit Score):
Puntaje de crédito de 500 a 579, debe tener un pago inicial del 10%;
Si tiene el puntaje de crédito de más de 580, el pago inicia puede ser del 3.5 %.
Ocupación de la vivienda:
Solo residencia principal, no puede ser para propiedad de inversión o segunda residencia.
Debe mudarse dentro de los 60 días posteriores al cierre de la compra de la vivienda.
Ingreso:
Historial de empleo: mínimo 2 años.
Ingresos comprobables a través de talones de pago (pay stubs), declaraciones de impuestos (tax returns) y estados de cuenta bancarios (bank statements).
Tasación:
La propiedad debe ser tasada por un tasador aprobado por la FHA y cumplir con las pautas de HUD.
Relación entre la deuda y el ingreso (DTI):
Relación Front-end (que incluye los pagos mensuales de la hipoteca): menos del 31% de los ingresos brutos mensuales.
Relación back-end (incluyen la hipoteca y todos los pagos mensuales de la deuda): no más del 43% -50% de los ingresos brutos mensuales.
Problemas financieros
Quiebra: mejor esperar uno o dos años antes de solicitar un préstamo de la FHA.
Ejecución hipotecaria: mejor esperar tres años para solicitar préstamos de la FHA. (algunos prestamistas pueden ofrecer menos tiempo de espera)
Seguro hipotecario de FHA (MIP)
Si el pago inicial es superior al 10 %, usted paga la prima del seguro hipotecario durante 11 años;
de lo contrario, paga el seguro hipotecario durante la vigencia de un préstamo de la FHA.
Los prestamo FHA se necesita pagar dos tipos de seguro hipotecario:
-Seguro inicial de hipoteca: normalmente es el 1,75 % del monto base del préstamo, el monto de este seguro generalmente está incluido dentro de los costos de cierre (Closing Cost).
– Seguro anual de hipoteca: Aproximadamente del 0,45% al 1,05% del importe base del préstamo. Depende de su porcentaje entre el préstamo y el valor ( LTV), el monto total de la hipoteca y el tamaño de su pago inicial.
Limite del préstamo:
Cada año, los límites de préstamo de la FHA cambian según el movimiento del precio de la vivienda.
Para 2023, los límites de préstamo de la FHA para viviendas unifamiliares son de $472,030; para áreas de alto costo, los límites son $1,089,300.
Tasa de interés:
La tasa de interés del préstamo de la FHA puede ser competitivo en comparación con los préstamos convencionales, porque el Préstamo FHA es un préstamo asegurado por el gobierno, lo que disminuye el riesgo del préstamo, por lo que el prestamista podría permitirle ofrecerle una tasa más competitivo.
Ventajas y desventajas del préstamo FHA
Ventajas
Puntaje de crédito más bajo:
Si no tiene un historial de crédito establecido o ha tenido algunos problemas en el pasado, con un puntaje de crédito de 580, puede solicitar préstamos de la FHA.
Pago inicial más bajo:
Los préstamos de la FHA ofrecen opciones de pago inicial más bajo. Con un puntaje de crédito de 580, puede hacer un pago inicial tan bajo como 3.5%; con un puntaje de crédito de 500 a 579, puede solicitar con un 10% de pago inicial.
Ayudar a los inquilinos a comprar viviendas:
Los préstamos de la FHA hacen que comprar una casa sea mucho más fácil porque los requisitos financieros son mas flexibles que los prestamos convencionales, y puede comenzar a acumular el valor del bienes por pagar cada mes la cuota del préstamo.
Desventajas
Seguros hipotecarios de FHA:
Dado que el puntaje de crédito requerido por la FHA es más bajo, significa el riesgo de incumplimiento de los prestatarios es mayor. Para proteger a los prestamistas de la posible pérdida, los prestatarios deben pagar dos tipos de seguro hipotecario. Las primas de seguro por adelantado se pueden incluir en sus costos de cierre, pero las primas anuales se dividirán en 12 cuotas y se incluirán en su factura hipotecaria mensual.
Si su pago inicial es inferior al 10%, debe pagar el seguro anual hipotecario durante toda la vida del préstamo. En cambio para los préstamos convencionales, puede dejar de pagar el seguro hipotecario una vez que el valor acumulado de su vivienda alcanza el 20%.
Propiedad debe ser aprobada por la FHA:
Al solicitar préstamos de la FHA, la propiedad debe cumplir con algunos requisitos impuestos por el HUD. El más importante es el precio, que no puede superar una cierta cantidad según la ubicación.
Solo para residencia principal:
Debe vivir en la propiedad de préstamo de la FHA, no puede ser una segunda casa, casa de vacaciones o propiedad de inversión.
Tasa Porcentual Anual (APR)** más alto:
Las tasas de interés de los préstamos FHA pueden ser más bajas que las de los préstamos convencionales, pero a veces la tasa porcentual Anual (APR) es más alta que la de los préstamos convencionales. Porque el costo total de los préstamos puede ser más alto que los préstamos convencionales.
**Que es la Tasa Porcentual Anual (APR)?
La tasa APR es el costo de pedir dinero prestado, que se expresa como un porcentaje anual. Es una medición más completa del costo de un préstamo que la tasa de interés sola. Incluye la tasa de interés más los puntos de descuento y otros cargos.
No es la mejor opción para el vendedor:
En un mercado inmobiliario competitivo, los vendedores suelen preferir a los compradores con préstamos convencionales que los compradores de préstamos FHA.
¿Quiénes son los candidatos?
– Compradores con un puntaje de crédito bajo
– Compradores que no tienen un pago inicial grande
– Compradores con una alta relación deuda-ingreso (DTI)
– Compradores de vivienda por primera vez
Si tiene un puntaje crediticio decente y no se ha ahorrado mucho dinero para el pago inicial, un préstamo de la FHA puede ayudarlo a comprar la casa. Con un puntaje crediticio de 580 y un pago inicial del 3.5 %, es suficiente para solicitar préstamos de la FHA.
Igualmente, el préstamo convencional debe ser su primera opción. Mi consejo es que si tiene un buen puntaje de crédito, aunque no tiene un pago inicial del 20%, intente solicitar primero un préstamo convencional.
Si su problema es tener un puntaje de crédito bajo, la solución puede ser que tenga alguien mas que firme el préstamo con usted.
Si su cónyuge o pareja tiene un buen puntaje de crédito, mucho mejor que lo suyo, seria mejor que solicite el préstamo convencional a su nombre, en esta forma su bajo puntaje de crédito no afecte sus posibilidades de aprobación de un préstamo.
Los requisitos de prestamo FHA son mas bajos que los prestamos convencionales, el costo total del préstamo puede ser más alto que un préstamo convencional.
Es una buena opción para muchos compradores de primera vez, de poder hacer su sueno convierta en realidad de tener su propio techo.
