Las hipotecas de extractos bancarios (Bank Statement mortgage) antes también se llamaban «préstamos de ingresos declarados»( stated income loans). A principios de la década de 2000, un prestatario podía simplemente declarar sus ingresos sin verificación de ningún tipo y obtener un préstamo. Pero esto ha cambiado.
Hoy, la hipoteca con extracto bancario también requiere la demostración y comprobación de sus ingresos. Como en este programa de hipoteca se benefician mas a los trabajadores autónomos, hay empresas la denomina como “Hipoteca para trabajador autónomo”.
La mayor diferencia con una hipoteca convencional, es la hipoteca con extracto bancario se puede utilizar los extractos de banco para justificar sus ingresos. No es necesario los documentaciones tales como las declaraciones de impuestos ( tax returns) o los talos de sueldo ( W2s o pay stubs). Generalmente se le piden 12 o 24 meses de extractos bancarios, puede ser personal y/o comercial. El motivo es utilizar los movimientos bancarios para calcular sus ingresos reales.
Los requisitos generales ( pueden variarse según los prestamistas y las situaciones financieras personales):
- Puntaje de crédito (credit score): 640 +
- LTV (relación entre el préstamo y el valor): hasta 90%
- Monto del préstamo: hasta 3 millones de dólares
- Trabajador autónomo (dos años de historia)
- Mínimo 12 meses o 24 meses de extractos bancarios consecutivos
- Mínimo 12 meses de reservas (puede ser requerido)
¿Quiénes son los candidatos?
Si es el dueño de un negocio o contratista independiente sin ingresos asalariados y no puede calificar para un préstamo convencional. O si trabaja por cuenta propia y tiene grandes deducciones de impuestos que hacen que sus ingresos parezcan mucho más bajos de lo que realmente son, entonces el programa de préstamo de extracto bancario puede ayudarlo. Este tipo de préstamo suele ser utilizado por:
- Trabajadores por cuenta propia
- Contratistas independientes
- Trabajadores con ingresos de temporada
- Trabajadores independientes o autónomos o temporarios
- Otros asalariados con flujos de ingresos irregulares
- Inversionistas inmobiliarios (usan los ingresos de sus inversiones inmobiliarias que aparecen en los extractos bancarios)
¿Qué es un préstamo de extracto bancario?
Con un préstamo de extracto bancario, no necesitará proporcionar a su prestamista algunos de los documentos financieros típicos necesarios para un préstamo convencional, como los talones de sueldos (W2 ) y declaraciones de impuestos ( tax returns). En su lugar, utilizará estados de cuenta bancarios para demostrar los ingresos. Esto puede ser útil si sus ingresos son inconsistentes, su empleador no emite cheques de pago tradicionales o si reclama deducciones de impuestos significativas.
¿Cómo funcionan los préstamos de extracto bancarios?
En los préstamos con extractos bancarios, el prestamista utiliza los extractos bancarios para analizar los ingresos del prestatario en lugar de utilizar la documentación estándar. Suelen solicitar extractos bancarios del último año o últimos dos años, en lugar de los últimos dos o tres meses ( para préstamos convencionales). También le pedirán la información de su negocio, como P/L (estado de pérdidas y ganancias) y gastos.
Los prestamistas observarán el banco del prestatario durante un período de 12 a 24 meses para determinar el ingreso neto del prestatario, que es la cantidad de dinero ganada después del pago de impuestos y gastos relacionados con el negocio.
Para poder decidir el factor de gasto, los prestamistas también necesitan saber el tipo de negocio, la cantidad de empleados, si el negocio tiene una ubicación física, etc.
Desventajas de la hipoteca del extracto bancario
Los préstamos de extractos bancarios pueden ofrecer una mayor flexibilidad, pero también tienen sus inconvenientes. Por lo general, las tasas de interés son más altas y algunas de ellas pueden tener una penalización por pago anticipado.
Preste especial atención a esto, si está considerando refinanciar en el futuro, asegúrese de preguntar si su hipoteca de extracto bancario viene con una penalización por pago anticipado ( pre-payment penalty).
El tamaño del pago inicial. Dependiendo de su puntaje de crédito, es posible que piden un pago inicial (down payment) más alto. Aunque puede calificar con un FICO 620, si tiene un puntaje de crédito superior a 700, puede obtener una mejor tasa y términos.
Asegúrese de hablar con varias compañías hipotecarias u oficiales de préstamos para comparar sus tasas de préstamo, plazos y costos, y elija el que mejor se adapte a sus necesidades.
¿Quién ofrece hipoteca de extractos bancarios?
Los préstamos de extractos bancarios forman parte de la categoría de «hipoteca no calificada» (Non-QM), ya que no cumplen con los estándares de préstamos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac.
No todos los prestamistas ofrecen hipotecas con estados de cuenta bancarios, muchos bancos y cooperativas de crédito optan por no ofrecer este tipo de préstamos debido al mayor riesgo para los prestamistas.
La mejor manera de encontrar préstamos con extractos bancarios es a través de un agente hipotecario.
Soy una agente de préstamos hipotecarios, tengo varios prestamistas que ofrecen hipotecas con extractos bancarios. De acuerdo a su situación financiera, puedo ofrecerte el programa de préstamo que mejor se adapte a su situación financiera.
No duden en contactarme si quiere saber más sobre este tipo de hipoteca.
Lo último que les quiero sugerir es, siempre considerar una hipoteca convencional primero, solo cuando no es posible que sea calificada, entonces considerar esta hipoteca con extractos bancarios.
