La hipoteca DSCR es ideal para los inversionista inmobiliarios que prefieren no utilizar ingresos personales para calificar una hipoteca. La hipoteca DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda) también se conoce como “préstamos para inversores” o “préstamos con ingreso de renta” y pertenece a la categoría de hipoteca “non-QM”.
Si piensen en invertir en bienes raíces, se puede realizarlo por el medio de una hipoteca convencional (Conventional loan) pero este tipo de financiamiento es mas riguroso para calificar y muchas veces piden alta reserva líquida. Por el otro lado, hipoteca DSCR, está diseñado específicamente para inversores inmobiliarios.
¿Quiénes son candidatos para la hipoteca DSCR?
La hipoteca DSCR es una buena opción para los inversionistas que no desean brindar información laboral, declaraciones de impuestos, talones de sueldo, W2, etc.
Es ideal para prestatarios que trabajan por cuenta propia con ingresos muy complejos que es muy difícil de ser calificado para un préstamo convencional, pero quieren una propiedad de inversión.
Es bueno para un inversionista que quiere comprar o refinanciar una propiedad de inversión, pero no tiene suficientes ingresos personales para ser calificado, o no quiere utilizar su documentos fiscal, financiero y laboral, este tipo de persona es un buen candidato para el programa de préstamos DSCR.
Es ideal para inversionistas que desean proteger sus bienes personales y quiere que la inversión y la compra se hace bajo el nombre de LLC o de una entidad.
También puede ser una gran opción si posee varias propiedades de inversión y ya ha alcanzado el límite de 10 préstamos convencionales.
Requerimientos generales:
- 640+ FICO (algunos prestamistas requieren 700+ FICO)
- Hasta 75% – 80% LTV (generalmente requiere un pago inicial mínimo del 20%)
- Inversionistas principiantes: Hasta 75% LTV (relación entre el préstamo y el valor de la propiedad)
- Solo para las propiedades de inversión, no para vivienda personal
- Montos de préstamo de hasta $1.5M-$2M (algunos prestamistas ofrecen más fondo)
- DSCR índice mínimo: 1,0 (ideal 1,25)
- Cash-out puede utilizar para cumplir con los requisitos de reserva
- La hipoteca puede estar a nombre de LLC o una entidad
- Sin límite en el número total de propiedades
¿Qué es una hipoteca DSCR?
En la hipoteca DSCR, los prestamistas utilizan el flujo de efectivo (el ingreso de alquiler) generado por la propiedad de inversión sujeto, en lugar de la prueba de ingresos tradicional, tales como las declaraciones de impuestos, talones de pago del empleo, etc.
Este tipo de hipoteca tampoco requiere un análisis de ingresos personales; solo se enfoca en la propiedad de alquiler que está a punto de comprar.
La hipoteca DSCR generalmente requiere una tasación de la propiedad con una encuesta de alquileres (appraisal with rental survey). La encuesta de alquileres le dice al prestamista cuánto alquiler se espera en función de los comparables cerca de la propiedad. Aparte, si el monto del préstamo supera ciertos límites, es posible que se requiera una segunda tasación. El prestatario está a cargo de los gastos de la tasación.
¿Cómo calcular el DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda)?
El indice DSCR es la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el servicio de la deuda (PITI).
El ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) se calcula restando todos los gastos operativos del ingreso bruto de la propiedad, los gastos como impuestos, seguros y reparaciones.
Servicio de la deuda (Debt Service, PITI) incluye la obligación de la deuda actual, como capital, intereses, impuestos y seguros.
Por ejemplo: El prestatario tiene en mente una propiedad de inversión que tiene un ingreso de arrendamiento mensual de $ 6500 y una deuda PITI mensual de $ 5200. Tomamos $6500 dividido por $5200, el resultado es 1.25. así que el índice DSCR en este ejemplo seria 1.25. La propiedad genera un 25 % más de ingresos sobre las obligaciones de deuda. Esto también significa un efectivo positivo flujo para el ojo del prestamista.
Esta valoración proporciona al prestamista una herramienta rápida para desglosar la capacidad del prestatario para sostener y pagar la obligación de deuda de una inversión inmobiliaria.
¿A qué se refiere de tener una buena relación DSCR?
La mayoría de los prestamistas exigen que sus clientes tengan un indice DSCR superior a 1,00. El mínimo ideal promedio para la mayoría de los prestamistas es 1.25.
Por supuesto, cuanto más alto, mejor. Porque una relación DSCR de 1,00 indica que el prestatario tendrá un flujo de efectivo solo alcanza para pagar el préstamo y demás gastos.
Si la relación DSCR es de 1,25, el prestatario puede realizar pagos del préstamo y tener algo extra. Una relación DSCR de 1,50 proporcionaría aún más ingreso extra para el prestatario.
¿Cuáles son las ventajas de un préstamo DSCR?
- Los prestamistas de DSCR no piden o analizan los ingresos y las finanzas personales.
- Tiempos de solicitud y cierre más rápidos: no necesita enviar ninguna información financiera personal o historial laboral a los prestamistas.
- Puede comprometerse muchas propiedades simultáneamente. La hipoteca DSCR le permiten obtener varios préstamos para diferentes propiedades al mismo tiempo simultáneamente.
- Cash-Out ilimitado: puede sacar todo el efectivo que necesite cuando lo necesite. Esta es una buena opción para cubrir gastos inesperados.
- Ideal tanto para inversionistas inmobiliarios principiantes como experimentados. Si es nuevo en la inversión, este préstamo puede ayudarlo a comenzar con el pie derecho. Y si es un inversionista experimentado, la hipoteca DSCR puede llevar su negocio al siguiente nivel.
- Bajo el nombre de LLC o una entidad: Los inversionistas experimentados prefieren pedir la hipoteca a través de una LLC o corporación para proteger su identidad y otras inversiones. Esto agrega una capa adicional de protección a los activos personales del inversionista por cualquier incidente desafortunado en la propiedad. Los préstamos convencionales solo se pueden obtener a nombre de una persona o personas.
- No se requiere los contratos de alquileres. No se requiere contrato de arrendamiento si no se alquila.
Desventajas de una hipoteca DSCR
Al igual que otros programas non-QM, la tasa de interés de la hipoteca DSCR es más alta que la de los préstamos convencionales, así que asegúrese de buscar varios prestamistas para comparar sus tasas, tarifas y otros requisitos.
Aquí les dejo algunas consideraciones para que tengan en cuenta cuando comparen los diferentes prestamistas:
• Tasa y cargos del prestamista: Es importante saber exactamente cuáles serán los costos del préstamo. Saber de antemano cuales son los gastos y el costo de aplicar este tipo de hipoteca es esencial, no van a querer ninguna sorpresa al último momento cuando estén por cerrar la transacción.
• Tipos de propiedad permitido para prestamistas: averigüe si la propiedad que quieren cumple con los requisitos del prestamista. Algunos prestamistas tienen programas de préstamos DSCR para alquileres de vacaciones y otros no. Otras variaciones comunes incluyen condominios garantizados frente a no garantizados, y viviendas multi-familiares frente a viviendas unifamiliares. Algunos aceptan los alquileres a corto plazo y los VRBO, pero no los condotel ni los hoteles.
• Requisitos sobre el seguro de la propiedad: Por lo general son diferentes para las propiedades de inversión en comparación con las propiedades ocupadas por el propietario como vivienda propia.
• Multa por pago anticipado ( prepayment penalty) u opciones de reducción de tasa ( rate buy-down options). Los préstamos DSCR casi siempre tienen una multa por pago anticipado.
El programa de préstamo DSCR es una buena alternativa de préstamo para inversiones inmobiliarias. Ya sea que recién esté comenzando o sea un inversionista experimentado, la hipoteca DSCR es una opción inteligente para financiar sus inversiones inmobiliarias y una herramienta poderosa que les ayuda a llevar su inversión inmobiliaria al siguiente nivel.
