Ultima actualización : Dec 17, 2022
Un préstamo convencional, en términos generales, es un préstamo hipotecario que no ofrece ni garantiza.por el gobierno federal. Está disponible o garantizado por un prestamista privado o por las dos empresas patrocinadas por el gobierno: Fannie Mae y Freddie Mac. Los préstamo convencionales de tasa fija a 30 años son las más comunes. Es la mejor opcion para la gente que tiene el puntaje crediticio alto y tiene fondo para poner un pago inicial.
El prestamo convencional viene en dos categorías: conforme (Conforming) y no conforme (Non-Comforming); y de dos tipos: tasa fija ( fixed-rate) o tasa variable (adjustable-rate).
Préstamos Convencionales Conformes (Conforming Conventional Loans)
– Cumple con la pauta establecida por Fannie Mae o Freddie Mac.*
– Cumple con los estándares de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), incluido el crédito, la deuda y el tamaño del préstamo.
– Por debajo de los límites de préstamo: Cada año, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) publica nuevos límites para los préstamo conformes. Para 2023, los límites de préstamos conformes son $726,200 en la mayoría de las áreas y $1,089,300 en áreas más caras.
– Disponible a través de diferentes tipos de prestamistas hipotecarios, incluidos bancos, cooperativas de crédito y otros.
Préstamos Convencionales No Conformes (Non-Conforming Conventional Loans
– Cualquier hipoteca que no cumple con los requisitos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. *
– Los préstamos jumbo ( Jumbo Loan)son préstamos no conformes porque el monto del préstamo excede los límites establecidos de Fannie Mae y Freddie Mac
– Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos VA, los préstamos FHA o los préstamos USDA, también pertenecen a las categorías de préstamos no conformes.
Los préstamos convencionales vienen en dos tipos principales: tasa fija y tasa ajustable. Con una hipoteca de tasa fija, su tasa de interés nunca cambia. Con una hipoteca de tasa ajustable, la tasa cambia con las condiciones del mercado en valores predeterminados.
Discutiremos todos estos tipos de programas de préstamos hipotecarios con más detalle en su sección individual.
Requisitos generales para Préstamos Convencionales
Puntaje de crédito (Credit Score): El requisito mínimo de puntaje de crédito es 620, pero con más de 740 puede hacer un pago inicial más bajo y obtener una mejor tasa de interes.
DTI (índice de deuda a ingresos): la mayoría de los prestamistas no querrán que este índice supere el 43 %, aunque algunos podrían hacer una excepción y permitir hasta el 50 %.*
Su DTI representa el monto total de sus deudas mensuales existentes (como alquiler o pagos de automóviles) dividido por su ingreso mensual antes de impuestos. Enlace
Pago inicial: mín. 3%, pero si tiene un puntaje crediticio más bajo o una relación DTI más alta, necesitará un pago inicial más grande.
Seguro Hipotecario Privado (PMI), si su pago inicial es inferior al 20% en un préstamo convencional, necesita obtener un Seguro Hipotecario Privado. Cuando alcance el 20 % del capital de la vivienda en su programa de pago hipotecario regular, puede pedirle a su prestamista que elimine el PMI de sus pagos hipotecarios.
Límites de préstamos: Para el 2022, los límites de préstamos conformes son de $647,200 en la mayoría de las áreas. pero Fannie Mae y Freddie Mac permiten un monto de préstamo de hasta $970,800 en ciertos códigos postales de alto precio. Por encima de esta cantidad, en lugar de un préstamo convencional, se debe solicitar un préstamo Jumbo ( Jumbo Loan).
Requisitos de empleo e ingresos
La mayoría de los prestamistas requieren 2 años de documentación para demostrar un ingreso de ingresos constante.
Durante el proceso de solicitud de la hipoteca, los compradores de vivienda deben proporcionar comprobantes de ingresos, que pueden incluir parte o la totalidad de la siguiente documentación:
* Talones de pago del sueldo de 30 días
* 2 años de W2s
* Declaraciones de impuestos (tax return) de 2 años si trabaja por cuenta propia ( self-employed)
* La pensión alimenticia y la manutención de los hijos también se pueden contar si se documentan en una sentencia de divorcio o en un documento ordenado por la corte judicial, junto con el método de pago recurrente, como un depósito automático y prueba de continuación.
* Los ingresos de temporada también se aceptan con prueba en una declaración de impuestos.
¿Quiénes son los candidatos?
Cualquier prestatario con un buen puntaje crediticio, sin ejecución hipotecaria o antecedentes de bancarrota reciente , y una base financiera sólida para el pago inicial, cumplirá con los requisitos de calificación de préstamo hipotecarios convencionales.
Los préstamos hipotecarios convencionales son más accesibles para aquellos con ingresos medios a altos, y con sus perfiles financieros favorables pueden asegurar una tasa de interés más baja.
Ventajas de los préstamos convencionales
En comparación con los préstamos respaldados por el gobierno, calificar para una hipoteca convencional puede ser más difícil, pero un préstamo convencional puede ser una buena opción para muchos compradores de vivienda.
Más variedad de propiedad: Los préstamos convencionales no son solo para una residencia principal, tambien se puede utilizar para una segunda casa o una propiedad de inversión. Mientras que los programas hipotecarios respaldados por el gobierno (préstamos VA, préstamos FHA o préstamos USDA) tienden a venir con el requisito de vivienda ocupada por el propietario (residencia principal).
Seguro hipotecario privado (PMI) cancelable*: si el pago inicial de un préstamo convencional es inferior al 20 %, deberá obtener un seguro hipotecario privado (PMI). Después de que el saldo principal de su préstamo caiga al 78% del valor de la vivienda, puede solicitar cancelar su PMI.
Por otro lado, si tuviera un préstamo de la FHA a 30 años, estaría pagando esas primas de seguro durante la vigencia del préstamo, o sea 30 años , a menos que venda la casa o refinancie un préstamo convencional.
Bajo costo: un puntaje crediticio más alto puede ayudarlo a calificar para una tasa de interés más baja.
Límites de préstamo más altos con Préstamo Jumbo: Si bien los préstamos convencionales conformes tienen límites, puede ir aún más alto con los préstamos convencionales jumbo si lo necesita. Los préstamos asegurados por el gobierno no ofrecen este tipo de flexibilidad.
Sin costos especiales del programa: Al igual que con todos los programas de préstamos, debe pagar cargos financieros al prestamista, pero los préstamos convencionales no tienen los costos adicionales específicos del programa como los préstamos respaldados por el gobierno. Por ejemplo, con un préstamo de la FHA, pagará una prima de seguro hipotecario del 1,75 % por adelantado; Los préstamos VA tienen una tarifa de financiamiento de 1.4 a 2.3 %, dependiendo de su pago inicial.
Planes de pago flexibles: Las hipotecas convencionales de tasa fija a 30 años son las más comunes, puedes encontrar otros términos, como préstamos a 15 o 20 años, así como hipotecas de tasa ajustable. Dado que los prestamistas no tienen que seguir los programas prescritos por el gobierno, pueden ofrecer más opciones a los clientes.
Los vendedores prefieren prestamos convencionales: los préstamos convencionales tienden a ser más atractivos para los vendedores de la casa, especialmente en un mercado competitivo, y pueden ayudarlo a obtener una ventaja sobre la competencia.
Mucha gente ha escuchado acerca de las hipotecas respaldadas por el gobierno, por lo general, tienen mucho papeleo y los requisitos pueden fallar y demorar más en cerrar el proceso de la compra de la casa. Puede ser que no sea cierto, pero al escuchar este tipo de comentarios ya es suficiente para los vendedores de la propiedad prefieran elegir una oferta de compra con el prestamo convencionales en lugar de un prestamo respaldado por el gobierno.
Desventajas de los préstamos convencionales
Junto con algunos de los beneficios de obtener un préstamo convencional sobre un préstamo respaldado por el gobierno, también hay algunas desventajas a considerar:
Requisitos de puntaje crediticio más altos: por lo general, necesita puntajes crediticios minimo de 620 para calificar para un préstamo convencional. A diferencia de algunos préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA, un puntaje crediticio de 580 con un pago inicial del 3.5 %; un puntaje de crédito de 500 con un pago inicial del 10%.
Requisitos de pago inicial más altos: algunos programas de préstamos convencionales le permiten hacer un pago inicial del 3% o incluso nada en absoluto si es comprador de primera vez. Pero si no pertenece al grupo de compradores de primera vez, se espera un pago inicial mínimo de 5%.
Por el contrario, los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo del 3,5 %, y los préstamos del USDA y los préstamos VA no tienen ningún requisito de pago inicial.
Pautas de calificación más estrictas: Dado que los préstamos convencionales no son hipotecas aseguradas por el gobierno, esto significa que el riesgo es mayor para los prestamistas, por lo que su situación financiera personal será examinada más de cerca.
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