Last update, Dec 17, 2022
如果您想買的房屋價值將近或是超過百萬美元，並且想用貸款買房，那您很可能就會需要「巨額貸款」。所謂的巨額貸款(Jumbo Loan)就是貸款總額超過聯邦住房金融局 (FHFA) 所限定的抵押貸款金額。聯邦住房金融局 (FHFA) 每年都會頒布常規貸款 (conventional Loan)的貸款限額，所以超過這個限額以上的貸款，就隸屬「巨額貸款」類別。
2023年全國單戶住宅的常規貸款限額是$726,200美元，夏威夷、阿拉斯加和聯邦指定的高房價市場的話，限額提升到$1,089,300美元。
巨額貸款隸屬常規不合格貸款 (Non-Conforming Conventional loan)，對貸款公司來說，此類貸款的風險比常規貸款更高，因為Fannie Mae and Fannie Mae 和 Freddie Mac 機構只擔保常規貸款，巨額貸款並不包括在內。這意味著如果貸款人違約，貸款方將無法免於損失。這也是巨額貸款通常審核條件都比較謹慎深入的原因。貸款想要深入調查，確保貸款人的收入穩定性、償付能力和資產。
巨額貸款基本條件
大多數貸款公司提出的巨額貸款要求條件十分雷同：
– 信用評分(Credit Score)：最低 700分，最好 720分 或更高。
– 債務和收入比 (DTI)：最好低於 43%，最高不超過 45%。如果在銀行有現金儲備，貸方可以提供降低對 DTI指數的要求。貸款公司更樂見如果銀行帳戶內還存放相當於 1 年貸款期款額作為儲備基金。
– 儲備金(Reserva)：可能需要相當於支付貸款 6 個月和 1 年的現金儲備。每月的貸款期款包括貸款本金、利息、房屋稅和房屋保險。
– 首付 (Downpayment)：通常至少為 10% 至 20%。如果低於 10%，貸款利率會受到影響而提高。
– 收入證明文件 (Income documentations)：跟其他貸款方案相同，大多數貸款公司都需要 2 年的文件來證明收入來源。在抵押貸款申請過程中，購房者必須提供以下部分或全部文件：納稅申報表、工資單、W2 或 1099 稅表、銀行對賬單、資產證明和債務證明。
– 房屋估價報告 (Appraisal)：如果房屋價值超過 1.000.000 美元，可能需要進行兩次房屋估價。
什麼是巨額貸款？
巨額貸款就是貸款金額超過聯邦住房金融局 (FHFA) 設定的限額。 巨額貸款的金額可用於購買主要住宅、投資物業和度假屋。
巨額貸款的最高金額因抵押貸款人和房產的位置而異。 審核標準和條件也可能因貸款公司和房產所在地不同而異。 而巨額貸款的利率通常高於符合標準的傳統貸款。
除此之外，巨額貸款與其他貸款計劃相似。 它們可以是固定或可調整的利率以及各種貸款期限選項。
巨額貸款的優勢
– 可貸款額度比常規抵押貸款高。
– 有競爭力的利率。
– 有機會購買更大面積的房屋，或在房屋價值極高的地區購買房屋。
巨額貸款的缺點
– 需要更高的信用評分，至少 700 +
– 需要更高的年收入
– 必須存有相當於 6 至 12 個月貸款期款金額作為儲備金。
– 債務和收入比率 (DTI) 保持 45%以下。
– 通常審核過程需要更多的文件證明。
巨額貸款符合您的要求嗎？
巨額貸款適合高收入族群，他們收入不低，但尚未有百萬以上的現金餘款或是其他資產的累積。通常這個族群都持有很好的信用分數、紀錄和年數，而且通常都固定每月存入退休帳戶。
如果您的目標是在高房價地區購買房產，巨額貸款將會是最佳選擇。
稅務優惠？！請注意
如果考慮利用巨額貸款購買房子，並進一步地利用巨額貸款獲得稅務優惠或是減稅、節稅的目的。請務必注意這點：
雖然貸款所支付的利息可作為稅收計算的扣除項目，但是新法規定通過之後，節稅的部分大幅減少，目前房貸利息的扣除上限為貸款金額750,000 美元。
減稅和就業法案制定 (Tax Cuts and Jobs Act )，任何在 2017 年 12 月 14 日或更早獲得抵押貸款的納稅人，都可以扣除高達 100 萬美元債務的債務利息，這是舊上限的金額。但對於 2017 年 12 月 14 日之後購買的房屋，最多只能扣除 750,000 美元的抵押貸款利息。
這代表就算利用巨額貸款獲得金額較高的貸款，但並非貸款總額繳付的利息的總額都可以抵沖稅金計算。例如，您打算申請200萬美元巨額貸款，認為每年繳付的8萬美元利息都可以抵扣計算稅金額度，但根據新法實施後，只有750.000萬元貸款金額的利息可以抵扣，並非全部200萬美元的貸款總額之利息。關於稅務方面的問題，您可以事先洽詢自己的會計師，獲得最新最量身定做的節稅方式。
如果有意想利用巨額貸款獲得稅務優惠，請注意上述提出的細節，並洽詢專業人士以獲得最新的資訊。如果巨額貸款不是您的最佳選擇，另外一個方法就是申請常規貸款的最高貸款額度，剩餘的部分申請第二份貸款。到底那種貸款對您最有利，可以與貸款專員幫您提供不同貸款方案的評估專案，這樣可以做出最適當的選擇。
