常規貸款(conventional loan)，簡單來說，不由聯邦政府提供或擔保的抵押貸款稱為常規貸款 (conventional loan)。 它可以通過私人貸方或兩家政府資助的機構Fannie Mae和Freddie Mac 提供和擔保。常規貸款(conventional loan)也是市面上最常看到申請的房屋貸款種類。
常規貸款(conventional loan) 分為兩類：合格（Conforming）和不合格（Non-Conforming）； 和兩種類型：固定利率（ fixed-rate）或可調整利率（adjustable-rate）。
常規合格貸款（Conforming Conventional Loans）
– 符合Fannie Mae和Freddie Mac 兩家機構設定的貸款條件。*
– 符合聯邦住房金融局 (FHFA) 的設定的標準，包括信貸、債務和貸款規模。
– 符合貸款額度限制：每年聯邦住房金融局 (FHFA) 都會發布當年的常規合格貸款上限額度。2023年，大部分地區的合格貸款限額為 $726,200,美元，在較昂貴的地區為 $1,089,300 美元。
– 常規合格貸款可通過不同類型的抵押貸款機構獲得，包括銀行、信用合作社和在線貸款機構。
常規不合格貸款 （Non-Conforming Conventional Loans）
– 所有不符合Fannie Mae和Freddie Mac 兩家機構設定的貸款條件的貸款。 *
– 巨額貸款（Jumbo Loan) 隸屬不合格常規貸款，因為貸款金額超過了Fannie Mae和Freddie Mac 兩家機構的貸款限額標準以上。
– 政府提供或是擔保的貸款，如 軍人貸款 (VA Loan)、联邦住宅管理局贷款（FHA loan）或 農業部房屋貸款 (USDA Loan) 貸款也屬於不合格常規貸款類別。
常規貸款有兩種主要類型：固定利率 (Fixed-rate) 和可調整利率 (Adjustable-rate)。 使用固定利率抵押貸款，貸款利率永遠不會改變。 可調整利率抵押貸款，利率會隨著市場條件的走勢而變化。
之後每種不同的貸款種類將會逐一分開更詳細討論。
常規貸款之基本條件
信用評分( credit score)：最低信用評分要求為620分，但超過 740+可以降低首付，並獲得更好的貸款利率。
債務與收入比率 (DTI): 大多數貸方不希望該比率超過 43%，儘管有些貸款公司可能會例外允許高達 50%的比率。*
DTI指數來自於每月債務總額（如租金或汽車付款）除以稅前月收入，意味著每個月的總債務是佔總收入的多少比例評估償還債務的能力。
首付款 (downpayment)：最低 3%，但如果信用評分較偏低低，或債務和收入比率偏高的話，貸款方會要求提高首付的金額。
私人抵押貸款保險 (PMI)：如果首付低於常規貸款金額的 20%，就需要購買私人抵押貸款保險。但是只要日後隨著每月定期繳付貸款，償還總額達到房屋淨值的 20%時，即可要求貸方刪除私人抵押貸款保險。
貸款限額 ( loan limits)：2022 年，大多數地區的合格貸款限額為 647,200 美元。Fannie Mae和Freddie Mac 允許某些高房價地區的貸款限額提高至 970,800 美元。只要超過這個貸款數額，就不再隸屬合格常規貸款類別，而應該申請巨額貸款 (Jumbo Loan)。
工作和收入要求
大多數貸款公司都要求 2 年的文件來證明收入來源的穩定性。在抵押貸款申請過程中，購房者必須提供收入證明，其中可能涉及的文件包括：
– 30天薪水單 (pay stubs)
– 2年的年度薪水總結表 ( W2 form)
– 如果是自僱人士，2年的報稅單 (tax return)
– 贍養費 (Alimony) 和子女撫養費 (child support) 也可列入計算收入，只要能提供所述項目記錄於離婚協議書，或是法院判決文件內，並證明是長期固定性付款。
– 季節性收入也可列入收入，可提供報稅單 (tax return)作為證明。
誰適合申請？
任何具有良好信用評分、近期沒有房屋拍賣或破產的紀錄，並且持有支付首付之財務基礎的借款人都將滿足常規貸款的條件資格要求。
通常中高收入者更容易獲得常規抵押貸款，再加上財務狀況良好，並可獲得更低的貸款利率。
常規貸款的優勢
相對於政府提供或是擔保的貸款，常規抵押貸款相形之下申請條件稍微偏高，但對於許多購房者來說，常規貸款有很多其他貸款方案沒有的優勢。
房產類型不受限：常規貸款不僅適用於主要自住住宅，也可做為購買第二套房產或是投資房用途。相對政府擔保的抵押貸款計劃（VA 貸款、FHA 貸款或 USDA 貸款）往往伴隨著自住要求（申請貸款者之固定主要住所）。
可取消 PMI 私人抵押貸款保險*：如果常規貸款首付低於 20%，則須購買 私人抵押貸款保險 (PMI)。但是當貸款本金餘額降至房屋價值的 78% 後，即可跟貸方申請取消PMI 抵押貸款保險。
反觀如果持有 30 年期的 FHA 貸款，長達30年的貸款期間都必須支付貸款保險費，除非出售房屋或重新再融資為常規貸款。
貸款成本低：如果持有高信用分數( credit score) ，可獲得更好的貸款利率。
高額貸款可使用巨額貸款 (Jumbo Loan) ：合格常規貸款在貸款金額上有限制，但是還是可以利用巨額貸款 (Jumbo Loan) 申請更高的貸款金額。政府擔保的貸款無法提供這種靈活性。
沒有特殊貸款方案費用：與所有貸款計劃一樣，常規貸款也是需要跟貸款公司支付一些費用。但是，常規貸款不像政府擔保的貸款那樣具有額外的特定計劃費用。例如， FHA 貸款，必須支付 1.75% 的預付抵押貸款保險費； VA 貸款的資金費為 1.4% 至 2.3%，依照首付金額而異。
靈活的還款計劃：最常見的是30 年期固定利率的常規抵押貸款計畫，但是還是可以選擇其他的貸款期限，如 15 年或 20 年期貸款，或者選擇可調整利率抵押貸款。這是因為貸款公司不必遵循政府設定的貸款條件，因此他們可以提供更多選擇可以提供。
賣家通常偏愛常規貸款：在競爭激烈的市場中，使用常規貸款可以幫助買家獲得更多優勢。這是因為市面上傳說，政府支持的抵押貸款通常需要大量的文書工作，很多規定條件讓貸款人十分容易無法通過貸款審核程序，並且需要更長的時間才能完成貸款程序，暫且拋開其真實性，光是這些傳說都足夠讓賣方比較青睞常規貸款。
常規貸款的缺點
更高的信用分數要求：通常需要至少 620 的信用分數才有資格獲得常規貸款。這與政府擔保的貸款不同，例如 FHA 貸款，最低標準是580 的信用分數和 3.5% 的首付； 如果信用評分500分，首付需求提高到 10%。
更高的首付要求：身為首次購房者，一些常規的貸款計劃允許首付 3% 甚至不需首付。但是如果不是首購屋者，最低首付要求是 5%。相比之下，FHA 貸款要求最低首付 3.5%，而 USDA 貸款和 VA 貸款則完全沒有首付要求。
更嚴格的貸款評估標準：由於常規貸款不是政府擔保的抵押貸款，這意味著貸方的風險更高，因此貸款公司將更仔細地檢查個人財務和收入狀況。
想知道您是否有資格申請常規貸款？可以與我聯絡。
Fannie Mae 和 Freddie Mac 是政府資助的機構，當貸款程序結束後，它們可以從貸方購買抵押貸款並將其出售給投資者。 這釋放了貸方的資金，因此貸款公司可以讓更多合格的買家申請貸款買房。為了確保日後這些貸款案的市場交易性和安全性，Fannie Mae 和 Freddie Mac 因此設定一系列的基本條件規定，只有條件符合者才可申請常規貸款。
