當您開始認真考慮購屋時，貸款預審是很重要的第一步。獲得貸款預批能讓您知道可借貸的金額，符合資格的利率範圍，以及根據您的條件可以選擇哪些房貸類型。
通常，買家房仲也希望您在開始看潛在物業前已經取得預批准信函，因為這代表您對買屋意願的認真程度。以目前的買賣市場，如果您看到喜歡的房屋之後想要遞出購買意願書(make an offer)，如果沒有附上這份貸款預批書，買家和買家仲介甚至不會考慮接受您的購買意願書。
貸款預批函 ( Pre-Approval Letter)是什麼？
貸款預批准函是一份證明您的財務和收入條件是獲得房屋貸款的良好候選人的信函。要取得預批准，需要填寫貸款申請表，貸款經紀將初步審核您的財務信息，其中包括查看您的信用報告，信用分數，收入總合，每用債務和收入的比例，儲蓄，自備款等等資料。
一旦通過預先審核之後，您會收到一封預批准信函，其中包括您可能有資格借款的金額估計、貸款類型以及預批時候獲得的利率。
這裡必需注意一點的是，預先批准函上面標示的貸款利率並不是代表之後正式貸款所獲得會得貸款利率，等到正式貸款的時候，利率會按照當時市場的起伏而決定，有時候會跟御批函上面的一樣，有時候會有起伏，這點必須跟貸款經紀再度確定貸款利率標準。
雖然貸款預批准不能保證您將獲得貸款或特定利率，但預批准信函將為您提供足夠的信息，讓您有信心繼續尋找房屋。一旦您確定購買合同，您的貸款經紀也會有許多必要的財務和個人信息，以便能夠處理您的貸款批准。
預先審核( Pre-qualify) 與預先批准(Pre-Approval)是否相同？
兩種是不一樣的，房屋貸款預先審核( Pre-qualify)不同於預先批准(Pre-Approval)。預先審核( Pre-qualify) 只是針對貸款人提供的資料進行很表面性的評估，沒有深入調查貸款人的財務和收入分析或是信用調查。因此它的可信度比較低，通常賣方和賣方經紀比較不會接受這封預審信。
如果您認真想要買房，請貸款經紀提供預先批准函（Pre-Approval Letter)。
申請房屋預批准信函需要什麼？
在聯繫貸款經紀之前，您可以按照以下幾個步驟準備文件，以便加速整個預批過程：
1- 收集財務文件
要獲得房屋貸款預批准，您需要證明自己財務狀況良好，包括收入證明、資產和信用記錄。您還需要提供身份證明和工作在業證明。以下是借款人通常需要的文件：
- W2表（過去2年）
- 工資單（過去2個月）
- 如果您的收入包括加班或獎金（最近年底的工資單）
- 銀行對帳單（過去2至6個月）Bank Statement
- 駕駛執照或政府發行的身份證
- 社會安全號碼
- 稅務申報（過去2年）
如果您從事自由職業者和獨立承包商的話：
自僱貸款人在購買房屋時，與那些從雇主那裡收到固定工資或薪水的人有所不同，這是因為自僱營業者的收入比較無法預測，對貸款公司來說，變數比較多，因此需要提供的收入證明比較多。
自僱貸款人並沒有從雇主那裡獲得W-2表或工資單，需要提供以下文件以茲證明自己過去兩年的穩定收入：
- 過去兩年的營利和個人所得稅申報
- 損益表
- 資產帳戶對帳單，例如退休或投資帳戶
- 任何額外的收入，例如社會安全金或殘疾金
- 如果適用，當前州或企業許可證的副本
- IRS Form 4506-T，允許貸款經紀和貸款公司調查報稅記錄
2- 審查自己的信用分數
良好的信用分數對申請貸款至關重要，信用分數也關係著您可貸款的利率高低，和其貸款類型和方案。不同的貸款類型和方案，都有最低信用分數的要求，隨著信用分數越高，貸款利率越低。傳統貸款類型，最低信用分數要求標準是 620分以上。
在申請預先批准之前，您可以先查看您的信用報告，以確保有沒有任何錯誤是可能對您的信用分數產生負面影響。政府規定每人每年可以獲得一份免費信用評估報告，申請管道可前往這個網站：www.annualcreditreport.com 。信用報告中不但提供分數，也會提供社會安全碼申請的所有帳戶和債務，如果發現任何異常，例如出現您沒有申請的信用卡或是帳戶，或是有虧欠任何款項，您可以馬上跟信用機構聯絡，要求進一步的調查。因目前盜用個資猖獗，每年審核自己的信用報告可以確保自己的身份沒有被盜用申請貸款或是信用卡。
聯邦貿易委員會消費者建議提供有關免費信用報告的更多信息。https://consumer.ftc.gov/articles/free-credit-reports
3. 考慮選擇退出第三方招攬的推銷
在貸款經紀申請您的信用報告和分數以前，您可以考慮申請選擇退出信用和保險廣告的第三方招攬，方法是前往https://www.optoutprescreen.com 或撥打1-888-5-OPT OUT（1-888-567-8688）。通常遞出申請之後會需要五天的時間處理，所以最好提前提出退出廣告招攬。我們會建議客戶選擇退出的主要原因是為了避免來自第三方貸款、保險和信用卡公司的不必要的推銷電話和短信。
根據經驗，很多貸款人在信用報告和指數被申請調閱之後，都會陸續收到很多廣告的招攬。原因是當您的信用被調查的時候，這個動作會觸發三大信用機構的信用調閱，意味著您變成保險，信用卡和貸款公司的潛在客戶，因此所有的廣告和推銷都會開始出現。
如果您想瞭解更多關於退出選項的信息，聯邦貿易消費者委員會建議提供了更多信息和選擇：https://consumer.ftc.gov/articles/prescreened-credit-insurance-offers
4.計算您的債務
作為房屋貸款預批准過程的一部分，您的貸款人將審查您的債務收入比（DTI，Debt to Income Ratio），該比率將您每月的債務支付與您的月收入相比較。不同的貸款人和貸款類型有不同的DTI要求，但一般而言，您每月的債務支付與收入之間的比例越低，您獲得預批准的機會越大，同時也可能獲得更好的利率。
貸款公司需要計算貸款人的每月應付債務，項目包括以下各種：
租金或抵押貸款
*最近的抵押貸款賬單
*房屋保險第一頁
*物業稅單
*如果是租賃物業，租賃協議
房屋協會費（HOA）
汽車貸款
學生貸款
信用卡
個人貸款
房屋保險
醫療費用
至於一些每月的固定開銷並不會被計算於每月應付債務之內，例如水電瓦斯費，超市購物費用，娛樂或是交通費用，這些都不被納入每用繳付債務，因為不是固定開銷。
正式申請房屋貸款預批函
在收集所有必備文件之後，您即可開始申請房屋貸款的預批函。除了當面申請之外，我們也為客戶提供更簡單的線上申請方式，讓您可以在家裡方便的申請帳號之後，線上提供所有文件，之後只要登錄賬戶內就可以看到所有的流程進度。以下是申請帳戶的連結：https://www.blink.mortgage/app/signup/p/equitysmarthomeloansincu/marcelatseng
開設帳號之後，您可以開始填寫和上傳所有必備的文件和資料，可以隨時暫停，之後有空再繼續完成所有的步驟。在流程上有任何問題，請隨時與我聯絡。
恭喜！房屋貸款預批函已經通過
完成申請並符合所有必要條件後，您將收到一封預批准信函。這封信函將具體說明您預先批准之可貸款的金額。
持有預批准信函在購買房地產的過程中是重要的。房地產經紀甚至會要求在展示房屋之前要求您的貸款預批函，以確保您是一位認真的買家。
一旦您找到完美的房屋來提出報價，這封預批准信函將增加您被賣家接受的機會，因為您正在向賣家表明您已經獲得了貸款人的預批准，對於您購房沒有財務問題。
常見問題：我必須跟提供我貸款預批函的貸款公司申請貸款嗎？
常常遇到客戶的一個問題是，如果A貸款公司給我貸款預批函，這意味著我必須使用A貸款公司申請貸款？答案是：否定的。A貸款公司提供貸款預批函給您，您也使用這份貸款預批函提供給賣方下購屋意願書，但這不代表正式貸款的時候您一定必須要使用A貸款公司貸款。
貸款預批函只是根據您提供的所有財務，收入和債務進行預先審核的過程，聲明您有資格申請某金額貸款的文件，並不是一份您和貸款公司簽署的貸款協議或是契約。
正式簽署貸款文件以前，您都還是可以貨比三家，尋找最好的房屋貸款利率與條款。除了最好的貸款利率和方案之外，您也必須注意的是貸款經紀的專業度和溝通效率。
如果您有任何對於申請房屋貸款預批函有任何疑問，歡迎隨時與我聯繫。
