Last update: Dec 17, 2022
FHA貸款是政府背書，由聯邦住房管理局 (Federal Housing Administration，FHA) 提供的房屋貸款方案，貸款人可向由 FHA 機構批准的銀行或其他貸款公司申請FHA貸款。
與常規貸款(Conventional loan)相比，FHA 貸款的貸款限制比較寬鬆，無論是信用分數或是頭款的門檻都比較低，甚至如果金融紀錄裡面曾有破產或是不良紀錄的財務問題，都很可能依然可以通過FHA貸款買房。也這因如此，FHA貸款也是許多房屋首購者的首選。
FHA 貸款之基本特性與條件
信用評分（Credit Score)
如果信用分數是500到579的信用評分，需要有10%的首付；
如果信用分數是580以上，只需要3.5%的首付。
收入 (Income)
工作經歷：至少2年。
可通過工資單(pay stubs)、年度工資申報表(W2)、納稅申報表 (tax returns) 和銀行對賬單( bank statements)核實的收入。
僅限自宅
不能用於投資房產或第二套房產。必須在買屋和貸款程序結束後 60 天內搬入。
房屋狀況
房屋必須符合HUD美國住房和城市發展機構 (Deparment of Housing and Urban Development) 規定。
房屋必須由 FHA 批准的評估師進行估價。
債務與收入比率（DTI)
前端比率（Front-end ratio）：每月按揭付款的房屋貸款，必須低於每月總收入的 31%。
後端比率（Back-end ratio ）：抵押貸款每用款額和所有每月其他債務的總計，不超過每月總收入之43%-50%。
信用不良紀錄
破產：曾經申請破產者，可等候一兩年之後再申請 FHA 貸款。
房屋法拍：房屋因無法支付貸款而被拍賣者，請等待三年再申請 FHA 貸款，有些貸款公司可能可以對此提供更少等候時間的幫助。
房屋貸款保險費（MIP）
如果首付超過 10%，房屋貸款的保險費可以在支付 11 年後取消。否則必須一直支付這項貸款保險費直到整個貸款期限結束，如果是三十年貸款，就必須支付三十年，除非重新貸款或是賣房子。
FHA貸款規定需要支付兩種貸款保險：
– 預付房屋貸款保費：通常為基本貸款金額的 1.75%，會將包含貸款申請案之費用成本中結算支付。
– 年度抵押貸款保險費：約為基本貸款金額的 0.45% 至 1.05%。貸款保險費用取決於貸款總額和房屋價值的比值 (LTV)、總抵押貸款金額，以及首付金額多寡而定。
貸款限額
每年 FHA 貸款限額都會根據房價變動而調整FHA貸款最高限額。
2023 年，單戶家庭 FHA 貸款限額為 $472,030 美元； 對於高價位地區，限額為 $1,089,300 美元。阿拉斯加、夏威夷、關島和美屬維爾京群島(Alaska, Hawaii, Guam, and the U.S. Virgin Islands) 有“特殊例外”貸款限額。 在這些地區，FHA 將單戶住宅貸款的上限限制在 $1,633,950 美元，
利率
與常規貸款相比，FHA 貸款的利息可能比較低，因為這是政府擔保的貸款，降低了貸款風險，因此貸款公司和銀行可以提供更具競爭性的利率。
FHA貸款的利弊
優點
低信用評分要求：
如果沒有太多信用紀錄，或是曾經有些不良的信用紀錄，FHA貸款只需要580分就可以申請。
首付要求只要3.5%:
信用分數580分，首付要求最低是3.5%。
信用分數介於500分至579分之間，首付最低要求是10%。
停止租房的好選擇：
FHA 貸款讓購房變得更加容易，讓平常需要支付租金的人，也有機會購屋，更快地開始累積資產。
缺點
貸款保險 (MIP)：
由於 FHA 要求的信用評分較低，意味著借款人違約的機會較高，為了保護貸方損失，借款人需要支付貸款保險。前期貸款保險費會包括在貸款買屋的費用結算中，此外的年度貸款保險費將分為 12 期，併入每月抵押貸款賬單中。
如果您的首付低於 10%，必須支付年度保險費直到貸款期限結束。這與常規貸款（conventional loan) 不同，在常規貸款（conventional loan)中，一旦房屋淨值累積達到 20%，就可以停止支付抵押貸款保險。
房產必須符合FHA的規定標準：
使用FHA貸款買房，房屋必須符合HUD制定的標準。當中也包括價格，根據所位於的地址和區域，當局有設定限額。
僅限自宅：
FHA 貸款房產必須是貸款人的主要住所，不能購買第二套房、度假屋或投資房產。
貸款成本(APR) 反而偏高：
FHA 貸款的利率可能低於常規貸款，但如果計算所有的貸款成本費用在內，出現的貸款成本利率(APR)可能高於傳統貸款，這是因為貸款的總成本可能高於常規貸款。
不是賣家的最佳選擇：
在競爭激烈的房屋市場中，賣家通常更喜歡常規貸款的買家， FHA 貸款買家通常不是他們的首選。
誰適合申請FHA貸款？
信用評分低的借款人
首付沒有太多的借款人
債務和收入比 (DTI)偏高的借款人
首次購房者
如果存下的首付金額尚未太高，但是已經達到預想購買房產價值的3.5%，而且信用分數有580分以上，每月收入穩定，每月必須償付的債務總額不高，那足夠條件申請FHA貸款買房。
另外，如果您個人的信用分數偏低，這裡有幾個解決方法。您可以考慮是否邀請其他信用分數高的人一起跟您共同申請貸款。或者如果您的伴侶或是配偶的信用分數比較高，是否可以讓配偶或伴侶獨自申請貸款，這樣低信用分數的一方不會拉低兩人之間的信用分數平均值，而影響貸款的核准。
在此我還是必須建議大家，無論您的存款或是信用分數如何，都要先從常規貸款開始申請。只有常規貸款的規定真的無法符合，再考慮其他的貸款方案。
毋庸置疑FHA貸款的低門檻貸款標準很具吸引力，但是相對性的貸款成本總計下來可能比常規貸款更貴。可是對信用分數偏低，而且很想早日買房累積資產的人來說，FHA貸款是一個值得考慮的貸款方案。
如果想進一步了解FHA貸款，歡迎聯繫我。
