本月的重大新聞是美國銀行 Bank of America 推出了一項新計劃，零首付、零費用、不看信用分數、無需私人抵押貸款保險 (PMI)，專門提供給首次購房者的特殊貸款計畫。 它被稱為”社區可負擔貸款解決方案“。
目前運行的是測試計劃，這次針對幾個城市地區試航；夏洛特、達拉斯、底特律、洛杉磯和邁阿密推出。 該方案的主要目的是針對這些城市的少數民族社區。
該計劃還沒有最低信用評分( credit score) 要求，其資格取而代之的是借款人在租金支付和水電瓦斯電話費的付款記錄。申請此貸款之前，申請人必須完成”首次購房者認證課程”，課程中會講解很多相關的注意事項和購屋的責任與負擔。
到底為何推出此計畫？
美國銀行的計劃旨在解決美國房地產市場長期面臨的挑戰：黑人和拉美裔美國人為購買房子的盛期奮鬥。根據美國人口普查局的數據，截至 2022 年第二季度，近四分之三的美國白人擁有自己的房屋，但只有不到一半的黑人和拉美裔美國人持有房屋所得權。
這次計畫希望能夠這些社區的購房者降低買房的一些障礙，這些以往阻止他們向貸款機後申請貸款的層層關卡，
根據NAR全國房地產經紀人協會的數據，2020 年白人家庭的房屋擁有率為 72.1%，而拉丁裔家庭為 51.1%，黑人家庭為 43.4%。根據 LendingTree 最近的一份報告，黑人借款人的拒絕率是整體借款人池的兩倍。
美國銀行預計為了這計劃準備150 億美元的資金，向低收入買家提供頭期款和簽約成本的援助，同樣也會提供其他類似的相關計畫提供給低收入和中低收入家庭，更有機會購買房屋。計畫方案預計實施到2027年。
以上這些都是我們從報章媒體看到的消息。當我第一次看到這項計畫，懷疑又意外，真的有這麼好嗎? 俗語說，世上沒有白吃的午餐，通常不要錢的代價最高。
我一直等待是否有更多貸款的細節浮現，但一直都沒有更多官方的消息公布。基本上我認為這是因為貸款的條件是取決於申請的地區和個人財務狀況。
以下是我們迄今從報章媒體中獲得的特點:
* 它被稱”社區可負擔貸款解決方案”
* 它不僅適用於黑人和拉美裔美國人，任何人都可以前往申請。
* 0% 首付
* $0 貸款簽約費用
* 不用付貸款保險 PMI（通常低於20%首付都必須付這筆保險）
* 不參考信用評分
* 使用租金繳付紀錄、水電費、電話費等付款紀錄評估個人信用
* 僅適用於首次購房者（基本上只要有三年沒有持有房產都算首購者）
* 目前只限於夏洛特、達拉斯、底特律、洛杉磯和邁阿密
* 貸款方案針對個人收入和房屋所在地區提供
* 僅限個人住宅
* 必須完成首次購房者認證課程
其實我覺得這項計畫的本意出發點是好的，但誰都知道，天下沒有白吃的午餐，羊毛出在羊身上。以下是提供點我認為需要注意的事項：
利率：這個貸款計劃的利率肯定更高，因為它的借貸風險很高，畢竟借貸的對象都是常規貸款無法通過的族群。記得要與其他銀行和貸款公司諮詢目前的利率標準，了解自己到底多付多少的利息，評估一下是否值得餐與。
貸款的條件。固定利率還是ARM浮動利率（可調整利率抵押貸款)。期限多久，通常都是30年貸款。
需要待在這項貸款計畫多久時間? 何時可以再融資或是出售房產? 通常如果以後利息開始降低，很多當初利息偏高的屋主都會選擇再融資，藉此降低每月貸款負擔。您必須知曉自己可以賣房產或是再融資的條件限制。
房屋淨值(Home Equity)。如果沒有首付，意味著您的房屋是沒有任何淨值。如果您想要賣掉房子，淨值從0開始累積，需要累積更多時間才不需要自掏腰包付賣屋的費用。必須注意的是，如果房價下跌，您將處在負資產的狀態，代表您的債務比房屋的淨值更高。
DTI (債務與收入的比值)**。關於這點，美國銀行並沒有提供相關的資訊，這可能取決於房屋所在地和個人財務狀況。不過可預估應該是介於43%至50%之間吧。常規貸款的規定通常是不超過45%。每月的債務不要超過總收入的45%。
注意房價。一些專家擔心該計劃主要針對夏洛特、達拉斯、底特律、洛杉磯和邁阿密的少數族裔社區。這樣針對性的貸款計畫，是否會引起變相的惡性競爭，讓原本開始下跌的房價再度上揚? 要注意不要買到太過高價的房屋。
重蹈覆徹？2008危機再度重現了？
該計劃的批評者很快指出，這項貸款計劃看似美滿，可是可能適得其反，而且可能損害其旨在幫助的社區。因為該計劃一推出，很多人就想起了 2008 年的房貸危機。大家紛紛開始懷疑，是否這次美國銀行又開始錢借給無力償還的人？
回溯2008年的房貸危機，很大的程度上都是因為貸款公司和銀行向不合格的買家提供高風險貸款所致，儘管知道他們的財務能力還不夠資格買房，卻大力鼓吹提供貸款。到最後很多借貸者根本無法償還房貸，到最後紛紛暫停付款，因而引發一連串的連鎖效應。
美國銀行這次提供無首付、無貸款簽約費用、不需要看信用評分、也不需要支付PMI貸款保險，這些所有的免費，實際上都是附加到貸款利息上，超過其他市面上常規貸款的利息標準以上，如此高利息的貸款，是否會讓日後更多買家開始無法償付債務？
誰可以考慮這個貸款計劃？
美國銀行的初衷是提供優惠貸款計畫給低收入地區處於劣勢的民眾申請，雖然根據統計報告這類民眾多數為黑人和拉丁裔民眾，但是任何人只要條件符合都可以申請這項貸款方案。到底誰可能受益於這次的貸款計畫？
＊已經為首付和其他費用存錢好段時間，但遲遲無法買屋是因為一直戰勝不了房價飛馳的腳步。
＊有穩定工作和收入的人。他們的 DTI（債務收入比值）低於 50%。
＊一直按時交房租和賬單的人，房租金額幾乎和每月房屋貸款一樣多。
如果您一直在嘗試買房並且無法達到常規貸款的條件。你有穩定的工作和收入，你從未遲繳或是沒繳過房租和所有單據。您居住的地區，租金一直在上漲的話，我認為您應該跟美國銀行專員預約時間，好好瞭解他們可以提供給您哪些貸款方案。記住我上面提到的注意事項，等到您擁有所有的資料，就可以好好分析和決定是否參與這次貸款方案。
我並沒有推銷美國銀行的貸款方案，我也沒有跟銀行有任何瓜葛，我的目的是希望幫助大家都可以順利買到自己理想中的房子。而這次計畫很有可能是一個良好的機會。
美國銀行表示他們不會檢查信用評分，但會檢查租金和賬單支付歷史。他們說將幫助支付首付和交易費用，當然我們都知道羊毛出在羊身上，所有的免費都是暗地利加到利息裡面。他們會很重視工作性質、收入和兩者的穩定性。所以您必須盡量降低您的DTI指數（債務與收入之間的比值），這樣獲得審核通過的機會會比較高。
如果您已經跟美國銀行專員約談後，想要分享您的經驗，記得留言給我，我會幫忙公佈到部落格上，幫助大家也能更加了解這項貸款計畫的內容，請記得要註明您的所在地區和城市。
**什麼是 DTI？這是您每月總債務與總收入之間的比率。總債務包括抵押貸款、汽車貸款、信用卡、學生貸款以及任何其他您需要每月支付的費用。總收入是扣除稅款和其他扣除項前的收入。
強烈不建議您的 DTI 高於 50%，因為在所有經常性每月債務之後，您仍然需要支付生活費用，例如水電費、電話費、雜貨等。DTI 超過 50%，你將無法有額外的錢來儲蓄，還要記住現在通貨膨脹存在，生活成本每個月都在上漲。需要在經濟上做好準備，以應對額外的生活費用。
