DSCR不查收入投資房貸款，也稱為投資者貸款或租賃貸款，隸屬非常規貸款(Non-QM)類別。DSCR 投資房貸款是針對房地產投資人設計的貸款方案，是真的不查個人收入的貸款，因為評估貸款的方式是藉由計算投資房產的房租收入與所有支出之所得判斷。
出租房的房地產投資，可以申請常規貸款( Conventional loans) ，但是常規貸款通常規定和程序比較繁瑣，而且會要求大量的流動資金作為儲備金，讓很多投資客卻步。但是DSCR 不查收入投資房貸款就是專門提供給房產投資家的選擇。
誰適合申請?
如果您不想提供工作資料、納稅申報表、工資單、W2 等, 或是你是自雇者， 收入和報稅內容款項複雜，難以準確的計算收入多寡，基本上無法通過常規貸款審核, 但很想投資房地產當出租房的話， DSCR 不查收入投資房貸款是很好的選項.
或者您的個人收入可能不足, 或是就是不想把個人稅收, 財務等與投資房的帳目混在一起, DSCR 投資房貸款也是你可以考慮的選項．
很多投資家希望保護個人資產和訊息，希望可以用 LLC或公司名義投資，DSCR 貸款允許使用公司名義申請貸款。
通常使用常規貸款，最高容許的貸款數量是10筆，如果你已經達到10筆的極限，也可以使用DSCR 不查收入投資房貸款繼續投資更多的房地產物業。
基本條件和特點 ( 因貸款公司要求不同而異)：
- 640+ FICO（一些貸方要求 700+ FICO）
- 高達 75% – 80% LTV（通常需要至少 20% 的首付）
- 首次投資者：高達 75% 的 LTV (債務和房產價值的比例)
- 僅限投資類型物業，不可自住
- 貸款金額高達 150 萬美元至 200 萬美元（部分貸方提供更高貸款金額）
- DSCR最低償債覆蓋率是 1.0（理想指數1.25 以上）
- Cash-out提現可用於滿足儲備金要求
- 貸款可使用 LLC或公司名義
- 房產貸款總數沒有限制
什麼是 DSCR 不查收入投資房貸款？
DSCR 不查收入投資房貸款， DSCR就是Debts Service Coverage Ratio,償債覆蓋率，貸款公司使用欲投資房產物業所將產生的現金流（租金來源）評估是否通過貸款，這項貸款方案並不審查個人收入證明、納稅申報表等常規貸款要求的資料，完全使用DSCR償債覆蓋率這個指數做評估。
此貸款方案不會要求個人收入或是稅務資料，不會評估個人收入或是財務狀況，只會專注於將要購買的投資房產的租金收入上。
DSCR 不查收入投資房貸款也是一樣需要經過房屋價值評估 (Apprasal)，同時也會通過租金調查報告 (Rental survey)，這份報告可告知貸款公司附近同類型的房產務業的租金標準，藉此貸方可評估投資房收入的償債能力。如果貸款金額超過某限額，貸款公司可能會要求進行第二份的房屋評估報告。
如何計算 DSCR 償債覆蓋率？
DSCR 指數的計算方式是淨營業收入 (NOI) 和總債務額（抵押貸款支付）的比率。
淨營業收入 (NOI，Net Operating Income) 的計算方法是從物業的總收入中減去所有營業費用。這包括稅收、保險和維修等。
總債務額( Debt Service, PITI) 包括每月的債務義務，例如貸款本金、利息、稅收和保險等。
舉例說明；借款人有一個投資物業，租賃收入為 6,500 美元，債務總額為 5,200 美元。6500元除以5200元，總得1.25。本例中的 DSCR值為 1.25。該物業產生的收入比應支出債務義務多出 25%。這在貸方眼中意味著這個投資項目出現正現金流。
這種估值為貸方提供了一種快速工具，可以迅速分析借款人償還房地產投資債務的能力和持久性。
什麼是好的 DSCR 償債覆蓋率值？
大多數貸款公司要求其客戶的 DSCR 比值大於 1.00，最佳的比值為 1.25。當然這個比值越高越好。因為DSCR值為1.00 比率表明投資屋的現金流剛好支付和償還債務義務，打平的狀態而已。
如果1.25的話，支付完債務義務之外，還會有剩更多錢。比值越高，支出和收入之間剩餘的資金越高。
DSCR不查收入投資房貸款有那些優勢？
•不審查或是評估個人收入或財務狀況。
• 申請和結案的時間更迅速：因為無需提交任何個人財務信息或工作經歷做貸款評估。
• 可以同時購買多處房產：有些抵押貸款一次只允許您購買一處房產，除非您還清了前一個房產貸款，否則您無法獲得第二個房產的貸款。 DSCR 不查收入投資房貸款允許您同時為不同的房產獲得多筆貸款。
• Cash-out refinance 無限制提現：您可以在需要時取出所需的現金以備不時之需。
• 適用於新手和經驗豐富的房地產投資者。如果您是投資新手，這筆貸款可以幫助開啟投資屋的旅程。如果您是一位經驗豐富的投資家，DSCR 不查收入投資房貸款可以幫助您的投資業務更上一層樓。
• 可使用公司名義申請貸款：有經驗的投資家都知道需要保護個人資產，有時候甚至保護個人資料，因此可以使用公司名義貸款是可以多一層保障，無論是保護個人資產或是身分。常規貸款方案只能使用個人名義貸款。
• 無需出示何租約。沒有事先持有租約也沒關係。
DSCR不查收入投資房貸款的缺點
與其他Non-QM 貸款一樣，DSCR 貸款的利率高於典型常規貸款，因此請確保您貨比三家，比較貸款公司之間的利率、費用和其他要求。
以下提供一些與貸款公司溝通時注意事項做為參考：
• 貸款利率和費用：準確了解貸款成本非常重要。最糟的狀況就是等到即將簽約的時候才發現許多意想不到的費用。
• 投資房類型是否符合貸款公司條件：每間貸款公司的要求和條件都有些不同，務必要確定想要購買的投資房是否符合貸款公司的條件規定。有些貸方同意購買度假租賃型房產，有些貸方不允許短期租賃的條件。有些同意單戶或是多戶，短租或是VRBO都可以，有些不允許公寓或是酒店類型的投資房產。
• 房地產保險。調查研究投資屋的房屋保險種類和金額，因為這與自住房產的保險項目不同，
• 提前還款罰款 (prepayment penalty)或付款降低利息(rate buy-down options)，是否提供這兩種選項。 通常DSCR 不查收入投資房貸款幾乎都有提前還款罰款。
對想要進行房地產投資的人來說，DSCR不查收入投資房貸款是值得考慮的選擇。無論是投資新手或是經驗豐富的房產投資家，都可以為您帶來不同的幫助，幫助大家的投資計畫更上一層樓。
